华侨城A失去的十年!前海人寿大幅减持6656万股

　　"前三季净利增长超6成的华侨城A,却遭前海人寿减持超6600万股。 "
　　华侨城A(000069)10月27日晚间披露了三季报,其中公司前三季度营收193.68亿元,净利润47.3亿元,分别同比增长1.67%、62.18%。同日公布三季报的还有华夏幸福,其公告显示,公司前三季度营业收入308.89亿元,同比增加21.21%,归属上市公司股东的净利润62.28亿元,同比增加35.3%,而另一房企万科A前三季度的净利润更是达到了110.91亿元,相比之下,华侨城的47.3亿元略显单薄。
　　而作为华侨城2016年度第二季度一直以来的二股东前海人寿,在三季度大幅减持了华侨城6656.61万股,减持比例为9.59%。
　　华侨城作为曾经深圳的一家本地地产公司,曾经在2010年前后雄霸一时。无论是其住宅类产品,还是其商业地产的、文化地产的战略,都曾获得投资机构的热捧,被认为是内部激励机制灵活、产品类型丰富、文化地产的领头公司,比肩迪斯尼。
　　但事实上,华侨城这些年却错过了地产的黄金周期。翻看华侨城A2016年度年报,土储方面,公司控股的旅游综合及房地产业务累计权益土地储备641.17万平方米,规划总建筑面积为仅为902.24万平方米,这一土地储备与恒大地产4469万平米无法相提并论,而华侨城的销售收入在2016年仅为37.07万平米,与曾经掉队第一梯队的金地集团2016年销售面积658.2万平米,亦不可同日而语。
　　不仅如此,华侨城曾经引以为傲的的“欢乐谷”系列文旅产品,似乎也被后起之秀赶超。近5年,无论是恒大海上威尼斯、长隆海洋公园等地产旅游项目大热,而当年盛极一时的欢乐谷,则显得默默无闻。2016年上半年,北京欢乐谷的入园人数甚至出现了4万人次的下降幅度。而同时受购票人数下降和营改增税制改革双重影响,北京欢乐谷的入园凭证收入为1.07亿元,同比降低12.97%。
　　战略错位:别人拿地,它卖地
　　最近5年,在地产公司是否敢于拿地这件事上,可能没有谁比恒大更猛;但似乎也没有谁比华侨城更保守。而仅碧桂园、保利、万科三家房企2017年上半年拿地金额均超过了1000亿元,而华侨城的拿地金额仅为199亿元。
　　不仅拿地战略非常保守,还由于其内部长期投资文旅产业,造成了资金回流慢,导致必须靠甩卖地块为生。
　　华侨城先是转手连年亏损的泰州华侨城;早在2015年11月2日,华侨城华润招商联合体拿下新著东方项目之后,华侨城曾为其成立了项目公司:北京侨禧投资有限公司,不过由于竞拍总价过高,在拿地之后,华润、招商就退出了联合体。直到今年6、7月,新著东方在北京产权交易所上挂牌出让49%股权,并最终由泰禾集团认购。
　　而华侨城为旗下项目公司借款更是频频发生。4月9日,上市公司华侨城发布公告称,华侨城及控股子公司2017-2018年度拟为公司参控股公司合计提供额度不超过915亿元的借款担保。其中,泰州华侨城,2017-2018年度将获5亿元额度的融资提供信用担保。
　　根据华侨城挂牌公开转让信息显示,2016年,华侨城旗下的北京侨禧营业收入为零,净利润亏损2.6亿元。截至2017年4月30日,北京侨禧资产总计90.46亿元,所有者权益为-2.62亿元,负债金额达93.08亿元,这其中90.8亿元均来自股东华侨城的借款。市场更是直指华侨城该项目资金链承压。
　　文旅地产的“坑”
　　做文旅产业的初心,华侨城实践的并不成功。云南和海南一直是华侨城想要重点开发的文旅项目,然而似乎也并不顺遂。9月初,云南省旅游市场工作小组曾发出通告称,昆明世博园旅游区5A级景区因部分服务设施不规范、不达标,卫生不达标等因素被下达整改通知,限期6个月。
　　而这个昆明世博园,真是华侨城旗下的一大重要景区。无独有偶,不久前丽江当地媒体刚曝光,华侨城控股子公司云南世博集团拟整体退出丽江老君山景区开发建设,后者也曾是华侨城的重点景区,如今却连年亏损。
　　1999年初开园的昆明世博园,半年就收入了3.7亿元的门票收入、近千万人次的游客数量。但此后多年,世博园没能延续“世博经济”的热度。2010年游客接待量从196万人次下滑至60万人次,旅游综合收入从1.3亿元下滑到4168万元。
　　过去五年,中国的住宅市场显然远远好于商业地产。这对于将自己定位为商业地产、文化地产的华侨城来说,本身就没有赶上好的“天时”;而选择的文旅产业竞争激烈,运营成本高,现金回收慢,而这对于自身资金链紧张的华侨城来说,显得尤为困难;再者,国际经验来看,迪斯尼这样的全球成功的案例,少之又少,它本身是一种地产文化,而这对于短平快的中国地产公司来说,华侨城可能错过了最好的资本积累的时机,要想翻盘,已经困难重重。
　　华侨城的困局
　　截止10月16日,华侨城A上市公司的市值为685.2亿,自2006年至2016年的10年间,其市值几无增长,远远低于恒大地产、绿地控股、金地、碧桂园、龙湖地产等动辄近千亿市值的公司。
　　而抓住了过去住宅市场迅猛发展的好时机,雄厚资本的大房企进入文旅地产行业,显得顺理成章和轻松。
　　2016年7月30日的上海恒大威尼斯三期项目,项目当日销售4000余套房源,销售总额已达28.3亿,华侨城前三季度的营收总额仅为193亿元,这也是恒大海上威尼斯2012年8月首次开盘逾20亿后再次创下长三角楼市的销售奇迹。碧桂园的造城运动与万达的海上影都,更是对华侨城的文化小镇造成了不小的威胁。
　　而如此“跨界”的发展,也使得华侨城对资金需求大幅增加。华侨城年报显示,2016年华侨城资产负债率为67.12%,超过房地产行业64%和旅游行业36%的负债率水平。仅在2016年,华侨城的利息支出就高达9.7亿元。
　　但是这一切,华侨城短期恐难扭转。对于要求资金回报的财务投资人前海人寿来说,减持华侨城,可能是明智之举。