楼市去杠杆进行时:银行严查首付贷来源 上海暂停合力贷

　　编者按：国庆后超过20个城市相继出台调控新政，楼市信贷降杠杆措施全面袭来，商业银行已有所行动。随着新一轮调控到来，有银行预判，未来一段时间，房贷投放量将因成交量有所减少。
　　以住房按揭贷款为主要投向的个人贷款业务，在今年前三季度的各类新增贷款中“一枝独秀”。然而，国庆后超过20个城市相继出台调控新政，楼市信贷降杠杆措施全面袭来。
　　南都记者兵分三路，对上海、广州、深圳三地进行调查发现，随着监管严控，商业银行已有所行动。上海地区此前曾被市民用以规避限购的合力贷、接力贷，已被多家银行叫停。在广州，银行用于抢存量市场的转按揭业务，已被多家银行暂停。
　　建行深圳分行相关负责人向南都记者表示，楼市新政后，成交量将萎缩，商业银行房贷投放量相应减少。民生银行首席研究员温彬则表示，预计四季度按揭贷款增量会逐月回落。
　　上海银行暂停合力贷、接力贷
　　力促房价按新一轮调控方向降杠杆，已成为金融监管部门重要任务。过去两周时间里，上海银监局以及央行上海总部均召开会议，要求各商业银行严格执行限贷政策。上周，央行上海总部召开会议要求，严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球。同时继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入土地市场。
　　为此，此轮房价涨幅较大的上海，业内变得最敏感。而最初感受到房贷降杠杆威力的是和银行合作较为密切的按揭中介。
　　“最近房贷不好办了。”方亮(化名)是上海资深按揭从业人员，最近他颇为苦恼，因为最受欢迎、可规避限购、限贷政策的接力贷、合力贷，近期被多家银行暂停了。
　　所谓接力贷，是以父母作为所购房屋的所有权人，父母方的子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。而合力贷则相反，以子女作为所购房屋的所有权人，子女方的父母作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。以此种按揭方式的还款记录，仅表现在合同人(父母或子女)，达到不增加共同借款人的购房及贷款记录。
　　“没有正式通知，口头说的，接力贷和合力贷(现在)不做了”，某股份制银行上海分行内部人士向南都记者称，现在各家银行都在摸底，逐步暂停。
　　而在此轮调控变化不大的广州，多家银行力推的转按揭业务也悄然停止了。
　　据悉，今年以来，各大银行都在抢占房贷市场，而对客户的争抢也一度从增量客户转向其他银行的存量客户。此前，平安银行、浦发银行、邮储等多家银行在广州地区曾重启他行“转按揭”业务，但南都记者近日咨询上述银行各网点，浦发银行和平安银行工作人员均表示，转按揭业务已经停办。
　　银行严查首付贷来源
　　南都记者多方获悉，不少银行出于对风险的严控，已经开始进行内部审核环节的调整。上海某城商行高层人士对南都记者表示，尽管细则尚未落地，但不少银行在房贷规模、准入政策、压力测试、价格评估等环节，在调整优化。
　　首付贷来源正成为上海银行严查重点。方亮已明显感受到银行对首付款来源的“较真”，体现不少银行要求提供的资料增加，如“首付款转账流水，如果有超过2万的尾款，需要在还款卡里存好尾款。”方亮表示，而此前并不需要这一步骤。
　　在深圳，招商银行爱华支行客户经理表示，如果购房者首付经过审查是来源于贷款公司办理的贷款，银行是不予办理的。某股份行广州分行个贷部负责人表示，“如果购房者的首付是向贷款公司借款，征信上可以看到。”另外银行也会审核借款人存款流水，看是否有能力缴纳首付款。
　　此前，通过“假结婚”获得银行贷款或降低首付款，曾引发上海地区的“离婚潮”，近期部分银行已开始重点排查这部分客户。
　　记者从民生银行上海分行内部人士处获悉，该行内部传达，对“离婚不到半年”的房贷申请人严查，离婚前若不符合贷款申请资格，则即便其离婚，也对其直接停贷。该人士表示，近日会下达正式文件。
　　民生银行某支行副行长对记者表示，前两日召开内部会议，强调新增贷款都要按照上述新政进行审批。
　　深圳地区的民生银行也在排查“假离婚”。民生银行深圳某支行的客户经理表示，最近也要求各家支行，刚离婚买房的现在不给办理房贷业务。至于离婚多久银行才能办理，“现在没有明确的规定。”
　　亦有银行近期重申贷款审核要求。记者从某股份制银行拿到的内部文件显示，与房贷申请人面签面谈，不仅由后台运管部集中进行，还要有人脸识别定位拍照。“不仅要交证件照，还需要提交场景照。造假的难度大大提高。”
　　房贷新增贷款“一枝独秀”能否继续?
　　今年房价快速上涨以及个人住房按揭贷款异于寻常增长。8月人民币贷款增加9487亿元，其中住户部门贷款增加6755亿元，这其中住户部门中长期贷款增加5286亿元。9月数据显示，单月新增人民币贷款1.22万亿元，环比增加29%;以房贷为主的居民中长期贷款新增5741亿元，创历史新高。
　　而据今年前三季度的数据，人民币贷款增加10.16万亿元，其中住户部门贷款，即来自居民的包括房贷在内的这些贷款，增加4.72万亿元。也就是说，前三季度新增贷款中，有近半为房贷。
　　按揭贷款“一枝独秀”，与银行普遍向个贷业务倾斜不无关系。“房贷自去年以来成为各家银行争夺的优质资源，在一定程度上助推了楼市杠杆。”广东一家国有银行省行个贷部负责人对记者表示，一是体现在供给上加大对房贷的额度供应，二是当前各地首套房利率创下近年来新低。
　　南都记者根据18家上市银行的中期业绩报告统计，今年上半年，18家上市银行在个人房贷业务上面共计投放了约13.8万亿，比去年同期多增加约3.2万亿，同比增加30.51%。而就上市银行中报发布会上，多家银行的高管都表示下半年将在房贷上继续发力。“如果没有约束，住房按揭贷款将在未来一段时间仍是‘香饽饽’。”上述国有银行省行个贷部负责人对南都记者表示。
　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，楼市调控的目标是引导资金流入实体经济，本质是抑制其投资品属性，恢复其商品属性。此前部分大中城市房价上涨过快，引发购房者买涨不买跌，导致大量投资、投机盘竞相涌入，使房地产金融产品属性明显。目前有必要采取各类金融手段遏制。
　　随着新一轮调控到来，有银行预判，未来一段时间，房贷投放量将因成交量有所减少。建行深圳分行相关负责人向南都记者表示，楼市新政后，预计深圳楼市价格将保持相对稳定，但成交量将萎缩，商业银行房贷投放量相应减少。
　　而来自中原集团研究中心数据显示，10月过去的23天里，全国主要的54城市合计签约商品房住宅191254套，而9月同期签约为216933套，成交量累计环比跌幅达到了12%。整体看，随着签约周期变化，部分城市因为限购的末班车效应的集中签约释放后，市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象。
　　郭田勇向南都记者表示，房贷的投放量与成交量是正相关关系，楼市调控加码后，将缩减需求端，成交量下跌房贷投放量也会随之下跌，中央对房贷市场的调控短期就会见到成效。民生银行首席研究员温彬也向南都记者表示，在各地陆续出台房地产调控紧缩政策的背景下，预计四季度按揭贷款增量会逐月回落。