中国大多数城市将进入去库存时代

存量房时代,资产管理成为行业热点。在“2016中国房地产资产管理生态链大会”上,业内人士认为,前一轮房地产的机会已被少数企业、少数城市垄断,中国大多数城市未来都将陷入去库存、微利润的时代,资产管理或是中国房地产下一轮真正的机会。特别是中国的存量资产或囤积了巨大的市场,尤为值得关注。资本、资产和资产经营者生成的新生态链将是未来城市面临的主要产业。 易居中国执行总裁丁祖昱指出,从商品住宅销售金额排行榜来看,前十位中,北上广深四个一线城市都出现了。上海前10月商品住宅销售金额已经超过5000亿,位居第一;其次是北京,销售金额达到3700亿;广州和深圳分别位列第七和第八。其中,广州加佛山的销售金额是4000亿,已经超过北京了;深圳加东莞和惠州也是4000亿;北京加环北京的销售金额为5000亿。“全国商品住宅销售金额今年到年末大概是10万亿,北上广深四个城市及周边全部加在一起到年末可能是两万亿,两万亿的市场集中度是20%,比企业要高。”丁祖昱说,中国房地产未来发展就是这十几个城市,前4个占了20%,前12个城市占整个中国房地产市场容量的50%。 “今天房地产企业前三强恒大、万科和碧桂园的销售额达到1.1万亿,市场集中度是11%。”丁祖昱说,这3个企业都报了1万亿的目标,3年有可能完成,如果真达到了,3家企业就占整个中国房地产市场的30%,到那时,1000亿才是主流房企的门槛,差不多会有20个房企在1000亿以上,那么前20强房企有可能占整个中国房地产总容量的50%。 丁祖昱认为,以后还做房地产开发没有道理了,因为20强垄断了50%的市场,12个城市占全国总容量的50%。前一轮的机会被少数企业垄断了,被少数城市垄断了,中国大多数城市未来都将陷入到去库存、微利润的时代,资产管理也许是中国房地产下一轮真正的机会。 “今天能够做资产管理的是房价最高的城市,在上海、深圳和北京,广州、杭州也勉强可以做。如果没有溢价空间的话,资产管理是压力很大的。回过头来看,假设能够在上海、深圳和北京布局,今天多留一些资产的话,可能比卖资产效果更好。过去5年你只要不卖房放到今天你就是中国首富,这就是资产管理。”丁祖昱说。 优客工厂、共享际创始人毛大庆也认为,传统房地产的玩法实在玩不下去就不玩了,不玩了不代表这个行业没得玩了,而是这个行业又开始了,脱胎才能换骨,可能这是一个大的金矿。 “当前房地产市场面临的是一个房地产量变到质变的问题,是一个从销售红利变成向服务要利的过程,是一个大都市圈的过程,存量资产是大家必须关注的问题。”毛大庆说,过去20多年房地产急速发展,给中国积累了156万亿的存量资产,这些存量资产里面可以挖掘的未来不动产的价值是海量的,相信如果中国实体经济能够复苏,中国存量资产的春天早晚会到来,这里面囤积了一个巨大的市场。未来用什么内容、怎样经营、用什么模式来填充这些已经盖好的房子,让其变得更有价值?资本、资产和资产经营者会生成一个新的生态链,这是未来城市将面临的非常主要的产业面。 高和资本董事长苏鑫也认为,在现有的政策环境和市场环境下,房地产行业高利润、高杠杆、高周转的传统开发模式不可持续,房地产下一场可能是服务业的模式。