2016-02-03
上海证券报
房地产市场在中国经济中仍具有重要影响。去年9月30日，央行和银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。昨日晚间，央行和银监会发布通知，明确上述城市在25%首付比例的基础上，“可向下浮动5个百分点”。
通知还显示，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。去年“3·30”房贷新政曾将这一比例降低至40%。
目前，只有北上广深四大一线城市以及三亚还在执行“限购”政策。分析人士认为，在调整政策时剔除“限购”城市，显示国家并非简单地“托房市”，而是在房地产库存仍在进一步积压的背景下，力求精准去库存。
中金公司首席策略分析师王汉锋认为，去年下半年以来，市场对降低房贷首付比例就有预期，但在农历春节前出台政策，时间点上还是早于预期。
此番政策出台的背景是，房地产去库存压力犹在，以及一线城市与三、四线城市房价的分化。国家统计局1月19日公布的数据显示，到2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年底的62169万平方米增加近亿平方米。待售面积与月均销售的比值，也从2014年底的6.0上升到6.8。
这意味着，库存在进一步累积。与之对应的，是2015年的新开工面积（154454万平方米）依旧大于销售面积（128495万平方米）。
北上广深四大一线城市以及部分二线城市的房价涨势依旧迅猛，统计局发布的70个大中城市住宅价格销售变动情况显示，上海、北京、广州2015年新建商品住宅价格指数涨幅分别为18.2%、10.4%、9.2%，深圳则高达47.5%。与此同时，70个大中城市中却有49个城市的房价在2015年下降。
浙商银行经济分析师杨跃认为，一线城市普遍出现量价齐升的现象，其他城市特别是三、四线城市市场相对低迷，去库存压力较大。本次政策调整有意剔除限购城市，反映出国家并非是简单地托底房地产行业发展，而是精准发力，着力推进“去库存”。
易居中国执行总裁丁祖昱表示，首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥显著作用。北京中原地产首席分析师张大伟认为，新政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。而从实际执行层面来看，一线城市并不在政策受惠范围之内，政策最想惠及的三、四线城市，预计后续各地将针对房地产库存出台不同力度的政策。
一家地级市城商行副行长对记者表示：“尤其是本地法人银行，客户集中在当地，且贷款的涉房比例高，区域经济特别是房价对银行的资产质量有很大影响。在去库存压力仍然较大的背景下，如果有效需求能被进一步激发，房价企稳，有助于防范金融风险，也能为存量不良资产的化解争取时间。”
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