郁亮融资图谱 719亿收购后万科续发40亿票据与资本补血

　　经历7月上旬“买买买”后,过去半个月以来,万科的工作重心逐渐转向另一层面:融资。
　　8月2日,万科披露面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)公告,计划新发行债券简称“17万科02”,发行规模人民币10亿元,票面利率确定为4.54%。
　　万科早于2015年获证监会核准公开发行总额不超过90亿元的公司债券,共分三期发行,首期50亿元已于同年9月底迅速完成发行,此后归于平静。直至今年7月,万科突然重启二、三期公司债券,发布最新一期募集说明书前半个月,其刚完成30亿元公司债券的发行。
　　在过去半个月的公告中,“资金”几乎成为出现频率最高的关键词。7月27日,昆明万科还计划为获得股权的两家公司累计13.8亿元借款本息,分别提供股权质押担保或反担保。
　　上述融资活动发生在万科大手笔收购广信资产包、参与普洛斯私有化之后,时间点有意无意的巧合,令到这家房企的现金流重新受到关注。万科方面对观点地产新媒体回应称,除了40亿元公司债,“公司暂无其它公开市场融资安排”。
　　对于房地产而言,现金流的平衡永远是一门精致的手艺。通过收并购获取较大规模的商住及物流项目,为经营业绩的保持奠定了基础,却也意味着后续补充的资金需求同样较大。
　　郁亮的资本化情结
　　郁亮给外界的印象,还在于他注重资本运作、金融化与基金投资的运营风格,2012年起万科收购香港壳公司(即万科置业(海外))、推进小股操盘模式便是个中范例。
　　相比于过去联合第三方伙伴时集中于房地产开发销售,万科的投资清单如今增加了存量资产一项,包括收购成熟不动产用以投资,这不难看出郁亮在投融结合上的调整。
　　万科于2016年年报的一番话揭开了投资层面的核心模式:“充分发挥资金优势,加强和各类机构的合作,采取更加灵活的合作方式,发掘盘活优质的项目资源。”
　　投资收益一定程度上能反映万科转型的成效,随着轻资产模式尤其是小股操盘的推行,2014年-2016年公司录得投资收益总体呈上升趋势。将持主要股份的项目通过股权转让变成小股操盘,一方面提高资金利用率,另一方面转让股权所产生的收入也以经常性收入呈现,万科由此锻造持续盈利能力。
　　查询近半年投资情况不难看出,万科进入2017年以来亦注重与金融机构合作扩张规模。观点地产新媒体不完全统计,仅二季度以来,万科在物业管理、商业地产、物流等领域实现进一步扩张,在这当中,郁亮推崇的资本化起到了关键作用。
　　5月份,万科落实了两笔成立投资基金的交易,公司出资62.26亿元,撬动总额为182.76亿元的基金,分别投向自身42个商业地产项目,以及北京其它地产项目。其中,北京万科以“城市子公司”身份出资11.95亿元参与成立中城乾元基金,在万科历史上尚属首次。
　　在单边收购551亿元广信资产包后不足24小时,万科便有意识地对外阐明其对现金流的管控,声称已提前与合作方洽谈共同开发的事宜。几天后,该公司还披露,其资金潜在来源还包括金融机构融资。
　　参与私有化普洛斯的交易,总报价折合118亿美元,较2017年一季度普洛斯NAV估值87亿美元溢价约35%,单价较交易前普洛斯股价2.70新元/股溢价25%。尽管在私有化案例中,万科所在的财团定价并不算高,但也难言便宜。