仲量联行张莹:未来三年REITs有望在华发展加速

　　【财新网】 “现在政府已经意识到要帮助企业解决问题,在房地产资产证券化方面提供更完善的配套政策,尤其是税务的调整和改革。在未来的三年,REITs(房地产投资信托投资基金)将在中国有跨越式发展。”6月28日上午,仲量联行中国企业不动产服务部全球董事、华北区总经理张莹在接受财新记者专访时表达上述观点。
　　张莹表示,目前可以观察到的推进REITs发展的因素包括:中国政府已经释放出支持地产金融发展的信号,自2015年4月起,中国政府放宽了对MBS(住房抵押贷款证券化)和ABS(资产支撑证券化)的限制;其次,在金融去杠杆的大背景下,市场流动性大幅减少,房企融资难度增大,开发商对REITs的需求增加;此外,市场上现有的物业已经不能满足投资者的投资需求。
　　目前房企融资的方式主要还是银行贷款、公司债和信托,越来越多的房企采用MBS、ABS等资产证券化方式融资,但REITs在中国讨论经年,却迟迟不能落地。参照海外经验,张莹认为,现阶段房企从销售到持有的转型是大势所趋,金融化则是房地产发展的下一个阶段。
　　他分析,REITs在中国受阻主要有三个原因:首先是可以资产证券化的物业类型有限,只有持续产生稳定现金流且以租赁为主的物业才可以作为基础资产打包,最适合的物业类型是写字楼。张莹表示,一线城市及周边城市核心区的写字楼经历过几轮周期,收益相对稳定。
　　例如位于北京市东三环北路附近的佳程广场。2010年,新加坡枫树投资以29亿元收购了佳程广场中的两栋写字楼,由仲量联行进行物业运营。在达到稳定的租金收益后,在2013年与香港九龙区又一城中的办公楼一起打包进“丰树大中华商业信托”,在新加坡交易所主板上市。
　　公开资料显示,丰树大中华商业信托的招股价为0.93新加坡元(1新加坡元约合4.9元人民币),发行股份为7.77亿股,加上友邦保险、摩根士丹利等主要投资者已认购的9.54亿股,共募集约16亿新加坡元。2015年6月,丰树大中华商业信托以4.02亿新加坡元收购上海张江高科技园区展想广场中的部分物业,完成其上市以来的首次收购。
　　其次是中国关于资产证券化的相关政策不清晰,尤其是税收政策。“政府关于什么物业能做和不能做的政策规定也没有明确说明。”张莹认为,这两点是REITs在中国进展缓慢的核心原因。
　　第三个原因是人才匮乏。张莹指出,管理物业和做资产证券化的人,具备海外操盘经验,同时了解中国市场的人,都很稀缺。
　　仲量联行在近期发布的地产金融报告指出,REITs的优势主要体现在多元化、可负担性、流动性、收入分配享受税收优惠,收入结构公开透明。尽管ABS、CMBS等资产证券化在中国的市场规模有限,但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。