张招兴：尽快推动公募REITs试点落地

全国人大代表、越秀集团董事长张招兴在接受中国证券报记者采访时表示,经过监管部门前期扎实有效地推动以及发行人、投资机构的积极探索,目前国内推出REITs公募试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟,建议证监会牵头选择优质成熟的基础资产、具有丰富REITs和不动产运营管理经验的发行人(管理人)开展试点,尽快推动国内公募REITs试点的落地,并请有关部门完善相关配套制度。 助力金融供给侧改革 中国证券报:在经济新常态和深化供给侧结构性改革的当下,发展REITs有哪些现实意义? 张招兴:通过将不动产以“出售基金份额”的方式转化为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品,实现了不动产资产的稳定收益与普通个人投资者投资需求的有效对接。新常态下,公募REITs对于推动金融市场供给侧改革,特别是助力国家“三去一降一补”、提高金融产品供给质量,引导社会资本支持实体经济具有重要战略意义。贷款模式在金融支持结构中占比较大是造成目前整体杠杆率偏高的原因之一。公募REITs产品是以不动产资产收益为派息来源的永续、权益性投资工具,大力发展公募REITs产品有利于引导金融机构的债权转为投资,有效降低存量不动产的杠杆负债率。除商业不动产外,公募REITs产品同样适用于物流、医疗、环保、基础设施等其他领域的不动产资产,提升上述产业的流动性、降低杠杆率。 以PPP项目为例,由于相关公共基础设施建设投资规模大、退出渠道单一、回收期长,社会资本参与积极性不高。通过REITs可将具有稳定现金流的不动产转化为小额、流动性强的交易性资产,使得PPP项目成熟后快速退出,形成新的民生工程资本金,有效降低实体经济杠杆率,尤其是地方政府的负债率,提高地方财政(或企业)的持续投资能力,将有效缓解负债端压力,有利于防范和化解系统性金融风险。统计数据显示,交易所市场已挂牌的“类REITs”产品中,发行人主要为物流行业、商业运营行业等,而房地产企业作为原始权益人仅占全部总量的不到10%,也说明REITs类产品不应当认为仅仅支持房地产行业,更是有效地支持了实体经济的健康发展。 同时,公募REITs将对实体经济的发展产生有效支持。实体经济的发展是以工业厂房、商业地产、医院、物流、养老物业等多类别的持有型物业为重要载体,从某种意义上说,这些持有型物业本身即是实体经济的组成部分。公募REITs可作为连接资本市场和实体经济的桥梁,将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接。REITs的发展可以助力企业向轻资产转型,通过剥离非核心资产,同时不丧失对物业的控制,将资金置换出来用于增强企业核心竞争力,增强主业的服务输出能力,真正提升金融服务实体经济的效率。 另外,公募REITs将对房地产宏观调控以及房地产行业转型产生积极影响,公募REITs兼具“股性”与“债性”特点,以“盘活存量”、而不是“新增投放”的方式,有效疏导投资者对住宅市场的投资、投机需求,有助于尽快恢复“房子是用来住的,不是用来炒的”的原本定位。REITs强调稳定和可持续的理念以及产品结构特点,有助于推动房地产企业从“粗放式开发”转型升级为“精细化经营”的发展模式,与房地产宏观调控的理念契合,有利于促进房地产行业健康稳定发展。 而且,通过公募REITs向公开资本市场提供风险低、流动性强、稳定回报的集合投资产品,亦有助于提高金融产品的供给质量,让广大老百姓能够更好地共享经济发展成果,让人民群众有更多的获得感。 推出公募REITs时机成熟 中国证券报:近年来发展REITs的呼声很高。从我国实际情况来看,目前推出公募REITs产品是否具备成熟的市场条件? 张招兴:总体看,条件已经成熟。一方面,交易所类REITs为公募REITs的推出奠定了良好基础。2014年以来,以“资产支持证券(ABS)”为载体,以成熟不动产为基础资产,在交易所市场发行、挂牌的“类REITs”产品获得了长足发展。类REITs产品作为前期探索市场、稳妥控制风险的有益尝试,为公募REITs奠定了良好的基础。 此外,证监会开创性地提出了在我国现行法律环境下,公募REITs可能的产品路径。2016年12月26日,国家发改委、中国证监会联合发布《关于推进传统基础设施领域PPP项目资产证券化相关工作的通知》,明确提出将积极研究推出“主要投资于资产支持证券的证券投资基金”。2017年2月14日,中国证券投资基金业协会对国内公募REITs的产品形式明确表示,2017年将研究推动“公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金模式。这样的交易结构是在现行法律框架下最为可行的安排,应尽快落地推动。 但是,目前的交易安排尚未能完全发挥REITs产品优势。比如,现阶段类REITs产品期限相对较短。其开放期或退出期通常在3-5年之间,到期需要通过资产处置或原始权益人回购的方式实现投资人退出,尚未达到公募REITs以交易方式实现的“永续”效果。再如,类REITs产品投资门槛高、流动性较差,最低投资门槛为人民币100万元,且仅能通过交易所大宗交易平台以协议方式转让、流通。 此前,市场人士认为,我国推动REITs的障碍主要在于法律环境及税收体制。经过近年来的实践摸索和准备,法律环境方面已经找到突破路径,即:在现行法律框架内,以“公募基金+资产证券化”方式实现公募REITs的落地。同时,通过产品及交易结构方面的设计,亦可较大程度上避免原始权益人、投资人承担过重税负。 因此,此前担心的制度性障碍已经找到解决路径,投资者对REITs产品已有了较为深入的了解,监管部门也初步建立了成体系的REITs监管体制,积累了较为丰富的监管经验,且实体经济对于公募REITs产品需求极为强烈,尽快推出完整、标准意义的公募REITs时机与条件皆已成熟,势在必行。 鉴于此,我们建议延续类REITs产品在交易所市场先行先试的成功经验,由证监会牵头,会同有关部门共同建立有助于公募REITs设立、发行及运作的完善支持及监管体系,尽快推动公募REITs试点落地。同时,在试点初期,为合理控制风险,建议选择基础资产优良、发行人或管理人主体优质的企业先行先试,探索积累市场经验。 放宽公募REITs投资比例限制 中国证券报:就公募REITs产品架构而言,有何具体建议? 张招兴:我们建议,在不与《证券投资基金法》相抵触的前提下,由证监会针对公募REITs另行颁布专门指引或管理办法,在公募REITs产品下放开当前公募基金运作管理办法中关于投资比例的相关限制。 根据我国目前《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关规定,一只基金持有一家公司发行的证券,其市值不得超过基金资产净值的百分之十;同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券,不得超过该证券的百分之十。国内当前拟定的公募REITs产品架构中所采用的公募基金,主要将其定位于产品载体,其产品设计逻辑更类似于企业股票存量发行的“卖方”思维,而与传统投资于股票、债券等二级市场证券的公募基金的“买方”思维不同,故不宜完全参照传统公募基金既有的投资比例限制规定。 完善REITs税制 中国证券报:对于我国公募REITs税制体系的建立,你怎么看? 张招兴:在税制方面,交易所“类REITs”与公募REITs并无实质差异。过往项目中,税负问题通过“一事一议”的方式得到了部分解决,但未能形成系统化的优惠税收体制。但是,不能因为税收体制“不完美”而停滞推进公募REITs。相反,应通过积极稳妥、先行先试的公募REITs实践,促进REITs税制的建立和完善,在实践中发现问题、解决问题。