官方严控“廉价”地产公司债?

　　公司债是房企的重要融资渠道 低廉的资金来源是频繁制造高价地的推手
　　仅今年8月份以来，7家内地上市房地产公司发行公司债的合计规模就达239亿元
　　昨日，一则关于“交易所疑似‘一刀切’式暂停地产公司债”的消息在债券市场间传播。据媒体报道，多名券商债券发行人士表示，交易所暂停了地产企业公司债的发行，其中包括已经拿到无异议函的项目。昨日，一名券商人士告诉北京青年报记者，在楼市调控的背景下，虽然符合标准的地产公司债仍在正常审核发行，但地产公司债的发行确实愈发趋严，上交所对发行项目的窗口指导也变得更加严格。
　　项目及土地储备三四线超50%视为“风险”
　　据了解，9月下旬，交易所对房企进行分类管理，先满足准入标准，然后按照规模等指标继续分类。新政的准入门槛为主体评级AA级及以上，且满足四个条件：1.境内外上市公司；2.省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；3.以房地产为主业的央企；4.中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。
　　达到准入门槛后，房企以5个关键指标作为分类。5个指标包括：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年末营业收入小于30亿元；最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；扣除预收账款后资产负债率大于65%；存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三四线城市占比大于50%。
　　若触发一项及以内为“正常类”，触发两项为“关注类”，触发三项及以上为“风险类”。对正常类，交易所会给予正常审核；对关注类，房企需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，进一步明确契约条款或增信；而对于风险类，原则上不予受理，需要增信达到AA+级以上，再按照关注类审核的要求进行审核。
　　“廉价”公司债推动房企制造高价地？
　　交易所为何收紧房地产企业的公司债发行？此前，有分析师表示，房地产企业的公司债是房企的重要融资渠道，其低廉的资金来源是频繁制造高价地的推手。
　　统计显示，从2015年初到今年9月，国内公司债累计发行数量3400多只，其中房地产 行业就达到了1800多只，占比接近54%；发行额方面，房地产行业公司债发行规模15017.33亿元，占比发行债券总额比例超50%。这意味着，房地产行业公司债发行数量和发行规模占总比均过半。
　　公开资料显示，仅今年8月份以来就已有包括中天城投、宝鹰股份、阳光城、新城控股等7家内地上市房地产公司发行公司债，合计规模达239亿元，占同期上市公司发行公司债总规模的47.7%。房地产行业在公司债方面的主导地位比较明显。与房企大量发行公司债相对应的是，地产企业公司债的利率屡创新低。券商研报指出，目前房企公司债成本的普遍水平在4%-7%之间，发债就相当于赚钱。如中海地产、保利地产两家央企发行的公司债利率水平仅3.4%，万科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“国债”的水平。这意味着开发商通过发行公司债获得了巨量的廉价资金，进而推动土地市场的火爆。