发布时间：2015年12月14日
来源：金融时报 记者：薛亮
12月6日，由平安银行主办的第三届平安地产金融创新论坛举行，并发布了平安银行与住建部政策研究中心合作编著的《房地产证券化投资趋势研究白皮书》。由此，商业银行如何布局地产金融新未来的样本也就此展现。
房地产行业在“十三五”期间仍有重大发展机遇
平安银行行长邵平认为，中国房地产业的发展历程，经历了两个重要的阶段。从1998年到2013年，中国房地产行业快速“奔跑”了15年，房地产开发投资的年均增速达到23.08%，高出GDP平均增速13.5个百分点。今年前三季度，我国房地产投资占GDP的比重更是达到14.46%，房地产对我国经济发展的重要作用可见一斑。但自2014年以来，伴随着中国经济进入新常态，房价高企、库存增高、投资下滑、区域严重分化等现象加剧，房地产业开始步入“白银时代”，后期需应对“高库存去化”和“新动力培育”两个难关。
邵平认为，中国房地产业“新五年”的大局，将是由“快”向“稳”的转变。“在中国房地产行业即将进入‘稳’发展的新阶段，稳中求进、稳中求变、稳中求新，将是房地产业未来5年的核心任务。”邵平称。
“大环境正在赋予房地产行业大格局，新转变正在为行业注入新动力，新业态正在催生新变革。中国房地产业就像一棵树苗，经历了过去15年的快速成长，将逐步走向成熟阶段，要枝繁叶茂，开花结果，展现新的姿态，创造新的价值。”邵平对房地产行业的发展前景如此描述。
平安银行地产金融事业部认为，未来5年，房地产行业仍有望在创新改革中实现稳定发展。
一方面，房地产业的创新变革步伐将不断加快。从产品模式来看，产业地产、消费地产等新兴业态层出不穷；从运营模式来看，轻资产和侧重对存量资产进行经营服务的模式方兴未艾；从管理模式来看，扁平化的管理架构和事业合伙人的利益分享机制或将成为焦点；从融资模式来看，房地产金融已开始全面触及行业并购整合、产业链重构、跨界跨境融合等深层次创新。另一方面，房地产行业仍将是稳住宏观经济的重要之锚。过去的一年里，政府对地产行业的调控基调悄然生变，利好地产行业企稳回暖的政策频出，从取消“限外令”、二套房公积金首付比例下调到首套房商贷首付比例下调，一系列政策红利终于让行业整体止住持续下行的趋势，暂时呈现出了企稳复苏的态势。未来市场自发调节仍将以去库存为主基调，而政策调控的着力点将是多策并举进一步便利企业投融资以及通过人口政策开放、户籍制度改革等措施带动房地产消费需求的释放。
专家认为，“十三五”时期是我国全面建成小康社会的决胜阶段，也是实现产业升级发展的关键时期。房地产行业在“十三五”期间仍有重大发展机遇，行业整体将在改革创新与稳定发展中实现格局重构。
房地产业与金融业融合日益加深
近年来，我国证券化投资品信托、资管、私募、资产证券化等或蓬勃发展或积极探索，房地产成为利用这些融资工具的重要行业之一。新型证券化投资方式中，目前发展时间相对较长、规模相对较大的房地产信托余额约为1.3万亿元，虽然总体上新型房地产证券化投资方式要弱于传统的房地产股票和债券，但从发展速度和创新能力上来看，新型证券化投资方式正在快速发展，势头强劲。
《白皮书》认为，从发展趋势上看，房地产业与金融的关系日益多样化，在房地产金融化的趋势下，产品呈现多元化。
首先，传统房地产证券化投资产品规模不断扩大。这些房地产投资产品包括房地产股票、债券、公募基金、信托等。由于房地产企业再融资、IPO的重新开闸以及房地产企业债券发行的放宽，房地产股票、债券的规模不断扩大。而信托产品也在前几年迅速发展的过程中确立了重要的房地产投资产品地位。随着海外房地产市场的活跃，通过QDII投资海外房地产的公募基金也受到投资者欢迎。
其次，资产证券化产品成为最具创新性的投资品种。信贷资产证券化产品不断推出。REITs与国际接轨是大势所趋。在当前条件下，我国发展商业地产资产证券化更多体现国情和特色，如各类准REITs和资产管理计划等。从长期看，随着房地产市场和证券市场逐步成熟，未来商业地产资产证券化的发展将与国际通行做法趋同并接轨。
此外，互联网金融将继续向房地产业的全领域、全环节渗透并聚集于金融创新。未来传统的房地产企业将与互联网企业、金融企业取长补短，开展进一步合作。互联网企业可以发挥其优势，做金融产品前端渠道的延伸，做金融产品的销售平台，还可以做金融机构后端的数据和技术支持。金融机构可以聚焦优势，开发金融产品，甄别风险、定价、风控，吸引更多投资者参与。
“不一样”的地产金融发展之路
在过去的3年中，平安银行深入研究并把握房地产行业的发展规律，坚持“以客户为中心”，坚持以创新驱动发展，坚持“跳出银行办银行”，不断发掘行业核心需求，持续推动资源跨界整合，努力创新产品和商业模式，与各大知名房企携手合作，共谋发展。
地产金融事业部是平安银行事业部体制下成立的第一个行业事业部。2013年5月，地产金融事业部正式成立，在集约化、专业化经营上率先迈出了步伐。秉承“变革、创新、发展”的经营理念，地产金融事业部专注于为房地产企业提供高品质的综合金融服务，自成立以来，依托平安集团的综合金融优势，紧扣市场脉搏，活跃在房地产产业链各个环节。通过创新产品体系、完善服务手段、推进资源整合和打造交流平台，平安地产金融既精耕细作于传统信贷领域，又创新发展于新兴投行领域，同时借助互联网和物联网最新技术，不断拓展地产金融新蓝海，开辟了一条“不一样”的地产金融发展之路。
在业务模式上，据邵平介绍，除了传统的开发贷和结构化融资服务之外，平安银行还推出了地产基金、并购金融、供应链金融、跨境金融、资产证券化、债券承销、定向增发等创新型业务，可“一站式”满足房地产企业从拿地到销售环节的全方位金融需求。平安银行创新了“地产金融+互联网”商业模式，通过众筹等方式精准匹配住房的供与需，通过搭建房地产采购网络平台，服务于房地产企业及其上下游供应商。此外，平安银行还创新了产业基金模式，目前产业基金签约规模已超过两万亿元，落地规模突破5000亿元，其中，有相当一部分规模有力地支持了房地产及相关产业链的转型发展。
