2016-07-14
21世纪财经报道
下半年随着一线城市中心地段地块的放量供应，以及房企资金的充裕，土地市场势必还会出现地王涌动的状况。
按照正常节奏，央行将在本周公布6月份信贷数据。
近期多机构对6月信贷数字作出预测，据Wind资讯统计，包括国海证券、华融证券、中信证券等在内的16家机构预测6月新增人民币贷款将小幅回升，预测均值为10281亿元。
21世纪经济研究院发现，今年前5月新增人民币贷款已达6.15万亿。如此算来，上半年信贷规模突破7万亿，几无悬念。其中，住户部门中长期贷款占比接近一半。
2011到2015年这5年间，我国每年的新增贷款都在增长，从2011年的7.5万亿元到2015年的11.7万亿元，但比数字的增长更能反映问题的是贷款结构的变化，主要是住户部门中长期贷款和非金融企业贷款的此消彼长，这两者从2011年的1∶3.5发展到2015年的1∶2.4，进而是今年前5月的1∶1.9，两项数据的趋近预示着房价处于上涨通道。
住户部门中长期贷款的快速增长也传导至房企到位资金的增长。今年以来，房企到位资金从1-2月的负增长一跃而上为1-5月的增速16.8%，4月开始个人按揭贷款增速更是超过50%。
而从上半年各大主力房企购地情况来看，恒大、保利等大型房企购地总价只占上半年销售收入的20%，万科则不到20%。自有资金充足，再加上市场上流动性充裕，表明下半年的土地市场仍有一番动静。
1.上半年住户部门中长期贷款或接近去年全年
今年前5月的信贷像坐上了过山车，从1月的2.5万亿天量到2月的7266亿，再飙升至3月的1.37万亿，4月回落至5556亿，5月又接近1万亿。根据全年贷款“4321”的节奏，上半年7万亿的新增贷款可能占到今年全年的70%。而2015年全年新增贷款为11.7万亿。
不过，今年的新增信贷中一个突出的特点就是住户部门中长期贷款的快速增长，居民个人房贷是其主要构成。
目前，前5月住户部门中长期贷款已超过2万亿。中金预计，6月居民贷款增量可能接近甚至超过8000亿元，创历史新高。依此看，上半年该项数字将接近2015年全年的3.05万亿。
从月度数据来看，住户部门中长期贷款从4月开始一举超过非金融企业贷款。1月份的2.5万亿信贷中，其实流入住户部门中长期贷款的只有4783亿，非金融企业贷款达到1.9万亿。到了2月，受春节因素影响，住户中长期贷款萎缩至1820亿，非金融企业贷款继续居于高位。4月，住户中长期贷款4280亿，非金融企业贷款则开始减少至1415亿，这种此消彼长的势头一直延续到5月份。
2.居民房贷占全部新增贷款比重逐年增加
实际上，企业贷款和居民房贷的消长情况一直都存在。21世纪经济研究院观察2011年以来的贷款结构发现，住户中长期贷款和非金融企业贷款这两项数字越来越趋近，也就是说，居民房贷占历年新增贷款的比重在快速上升，相应地企业贷款的比重在下降。
2015年全年住户部门中长期贷款3.05万亿的数字已经不低，当年非金融企业贷款为7.38万亿，是前者的2.4倍。但2011年，这两者的比例还是1∶3.5。2016年上半年更是缩小至1∶1.9，这一方面显示出房价的快速上涨，居民房贷越来越多，利用杠杆越来越足；另一方面房贷的充足和资金的廉价本身也构成房价上涨的动力。
3.本轮一二线城市调控对房企资金端约束甚少
伴随着今年以来房价的快速上涨，上海、深圳、南京、合肥等一线城市和强二线城市纷纷出台调控措施。但人们很快发现，这些调控政策有的起到了使成交量在短期内下滑的效果，但市场很快以频出的地王和所谓的“日光盘”宣告其热度不减。
究其原因，就在于本轮调控多针对需求端，通过压制购房需求来为市场降温，但与上轮调控令许多房企资金链紧张不同的是，今年以来银根未见明显收紧，房企资金充裕，这是地王频出的主要原因。而地王推高了心理预期，令市场难以冷静。
根据国家统计局的数据，今年以来房企到位资金从1月的负增长变为15%以上增长，其中国内贷款和个人按揭贷款贡献了不小的份额。国内贷款也是从1-2月的负增长转为正增长，个人按揭贷款更是保持了月均40%以上的增速，与前述住户部门中长期贷款同频同步。
而回顾2013到2014年，房企贷款难，甚至一线城市都出现土地流拍现象，开发商土地储备锐减，这也造成了2015年下半年以来的住宅市场和土地市场供求关系失衡。
4.一线城市下半年集中供地或再造地王
根据中原地产的数据，今年上半年虽然地王频出，但标杆房企们拿地的支出却只占半年销售额的很少一部分，这说明标杆房企对于地价高涨变得异常谨慎，但同时也表明房企自有资金依然充裕。
如万科上半年销售金额1901亿元，但只拿了305亿元的地；恒大上半年销售1418亿，拿地支出只有288亿；就连一向以速度著称的融创中国，上半年销售560亿，也只拿了255亿的地，占比不到50%。
不过，上半年土地市场的主力是央企和二线国企。比如中国金茂，上半年销售207亿，拿地总价达262亿，信达更是如此。
上半年，长三角主要城市的土地最热，在全国土地出让金排名前十的城市中占据了5个席位，且包揽了前四名，分别是杭州、南京、苏州、上海。
不过，在这10个城市中，上海和北京的卖地收入同比下降了11%和45%格外引人关注。21世纪经济研究院了解到，这是因为相比南京、合肥等在上半年放量供地，这两个一线城市上半年供地只占全年土地出让指标的少量，比如上海前5月供地量仅占全年计划的15%，且多位于郊环外。
21世纪经济研究院预计，下半年随着一线城市中心地段地块的放量供应，以及房企资金的充裕，土地市场势必还会出现地王涌动的状况。
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